Seit Ende 2022 erleben die Immobilienmärkte einen deutlichen Wandel. Die zuvor stetig steigenden Preise und Immobilienbewertungen nehmen ab, was zu einer Verringerung der Kreditvergabe und einem Druck auf den Wert der Sicherheiten führt. Diese Entwicklung kann, obwohl sie potenziell die Finanzstabilität verbessert, kurzfristig erhebliche Auswirkungen auf die Ertragslage der Kreditinstitute haben und in einigen Fällen durch Kreditausfälle zu einer Gefahr werden, besonders wenn die Institute nicht ausreichend diversifiziert sind oder in risikoreiche Segmente investiert haben.

Die Gewerbeimmobilienmärkte verzeichnen signifikante Preisrückgänge und einen Einbruch im Neugeschäft. Die ungünstigen Finanzierungsbedingungen, ein wirtschaftlicher Abschwung, hohe Inflation, insbesondere bei Baukosten, und Veränderungen im Konsumverhalten, wie der Trend zum Online-Shopping und Home-Office, belasten den Sektor. Das Transaktionsvolumen ist stark gesunken, was auf eine anhaltende Zurückhaltung bei der Kreditvergabe hindeutet.

Die Kreditqualität im Bereich der Gewerbeimmobilien zeigt bereits Anzeichen einer Verschlechterung, was sich in den kommenden Jahren wahrscheinlich durch eine erhöhte Anzahl an Kreditausfällen bemerkbar machen wird. Banken, die sich auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben, sowie Projektentwickler sind besonders gefährdet, da sie von steigenden Finanzierungs- und Baukosten sowie von einem Mangel an regelmäßigen Mieteinnahmen betroffen sind.

Auch der Markt für Wohnimmobilien ist rückläufig, mit sinkenden Preisen und einer abnehmenden Nachfrage. Die Kreditvergabe hat deutlich nachgelassen, was die Erträge der Banken beeinträchtigt und die Risikovorsorge erhöht. Zudem verschärfen die Banken ihre Kreditvergabestandards, was die Kreditvergabe weiter einschränken könnte.

Versicherer und Immobilienfonds sind ebenfalls von diesen Marktentwicklungen betroffen, da sie traditionell in Immobilien investieren. Während Versicherer noch von hohen Bewertungsreserven profitieren, steht bei Immobilienfonds besonders das Liquiditätsrisiko im Fokus, welches zu Aussetzungen der Rücknahme führen kann.

Die BaFin hat auf diese Entwicklungen reagiert, indem sie Kapitalpuffer erhöht und die Überwachung von Instituten mit hohen Gewerbeimmobilien-Exposures verstärkt hat. Zudem führt die BaFin Untersuchungen zum Risiko- und Liquiditätsmanagement von Immobilienfonds durch und plant weitere Maßnahmen, um die Widerstandsfähigkeit des Finanzsektors gegenüber den aktuellen Herausforderungen auf den Immobilienmärkten zu stärken.